Szukaj

Ocena użytkowników: 0 / 5

Gwiazdka nieaktywnaGwiazdka nieaktywnaGwiazdka nieaktywnaGwiazdka nieaktywnaGwiazdka nieaktywna
 

Rozliczanie zużycia wody w spółdzielniach i wspólnotach mieszkaniowych.

Od czasu wprowadzenia do rozliczeń wody indywidualnych wodomierzy mieszkaniowych, systematycznie narasta problem niedoborów jakie muszą pokrywać zarządcy nieruchomości przy rozliczaniu się z dostawcami wody - zakładami wodociągowymi. Problem niedoborów powstaje z faktu rozliczania się zarządcy z mieszkańcami na podstawie indywidualnych liczników mieszkaniowych, których suma wskazań nigdy nie jest równa wskazaniu wodomierza głównego na przyłączu budynku. Powstały ujemny bilans oczywiście muszą pokryć mieszkańcy danego budynku i tu powstaje prawdziwy problem dla zarządcy. Z czego biorą się te różnice? Jak im przeciwdziałać? Jakim kluczem rozliczać mieszkańców? Pod jakim tytułem dopisać opłatę do obciążeń czynszowych? Spróbujemy odpowiedzieć na te pytania.

Przyczyny powstawania różnic wskazań wodomierzy.

Naturalną przyczyną jest zużycie wody przez dozorców do celów czystościowych i sanitarnych (np. mycie klatek, podlewanie trawników) oraz dopełniania instalacji c.o. przy okazji prac konserwacyjnych. Nawet jeśli przyłącza, z których dozorcy i służby techniczne czerpią wodę są opomiarowane to zużycie to należy doliczyć do czynszu mieszkańców gdyż jest to faktycznie zużyta woda na potrzeby ich i całej nieruchomości budynkowej. Kolejną z przyczyn są wszelkiego rodzaju nieszczelności w instalacji, szczególnie przy armaturze domowej (kapanie kranów, przecieki spłuczek itp.). Wodomierze nie są w stanie wykryć tak małych przepływów lecz ich suma może być na tyle duże, że spowoduje naliczenie wskazania na wodomierzu głównym. Dla przykładu weźmy popularny wodomierz mieszkaniowy o strumieniu nominalnym Qn=1,5m3/h. Ze względów ekonomicznych spółdzielnie mieszkaniowe stosują najczęściej najtańsze wodomierze mechaniczne pracujące w klasie metrologicznej B. Należy jednak zwrócić uwagę na fakt, że przy pionowej pozycji montażu wodomierza najczęściej traci on co najmniej jedną klasę i w naszym przykładzie będzie pracował w gorszej klasie A. Oznacza to, że próg rozruchu takiego wodomierza to 15-25 litrów/godz. jednak nie zachowuje on wtedy wymaganej tolerancji błędów, która wg przepisów powinna być zachowana dopiero od wartości 60 litrów/godz. dla klasy A i wynosi 5%, poniżej tego przepływu błędy drastycznie rosną. Mieszkańcy często wykorzystują ten fakt do powolnego napełniania wanny lub spłuczek, ustawiając otwarcie kranu w ten sposób, by wodomierz nie zaczął się obracać. Efekt takiego poboru wody nie będzie widoczny dla mieszkańca, jednak przy jednoczesnym poborze wody przez innych lokatorów, z łatwością wykryje go wodomierz główny naliczając kolejne wskazania. Zanieczyszczenia w wodzie, które osadzają się na elementach wodomierzy pogarszają ich pracę lub nawet powodują zastój są kolejnym powodem mniejszego naliczania zużycia przez wodomierze mieszkaniowe. Terminy legalizacji wodomierzy wynoszą 5 lat i w tym czasie może dojść do znacznego pogorszenia się klasy metrologicznej, oczywiście można wymieniać wodomierz częściej, jednak z powodów ekonomicznych nikt tego nie robi. Ważne jest jednak by każdorazowo przy spisywaniu wskazań wodomierzy zwrócić uwagę również na prawidłowość jego pracy, np. odkręcając na chwilę kran i obserwować czy wodomierz  prawidłowo reaguje. Dodatkowo należy sprawdzić, czy wodomierz nie ma zamontowanych urządzeń mogących wpływać na jego pracę. Najczęściej są to magnesy neodymowe, wszelkiego rodzaju ściski stolarskie, igły itp.. Tego typu kradzieże wody oczywiście wpływają negatywnie na ogólny bilans. W chwili obecnej można stosować specjalne znaczniki obecności pola magnetycznego. Identyfikatory takie zmieniają swój stan w sposób trwały na skutek przyłożenia magnesu, co może być podstawą do dodatkowego naliczenia zużycia danemu mieszkańcowi. Zarządca powinien zwrócić uwagę na w miarę możliwości jednoczesny odczyt wodomierza głównego i wodomierzy mieszkaniowych. Innym sposobem eliminacji wpływu na wodomierz polem magnetycznym jest zastosowanie wodomierzy mokrobieżnych, które nie posiadają sprzęgła magnetycznego. Należy jednak pamiętać, że tu wymagana jest wyższa czystość wody, gdyż w takich wodomierzach cały jego mechanizm jest zalany wodą i narażony na jej niszczące działanie. Niemożność wejścia do wszystkich lokali w tym samym czasie powoduje, że część wodomierzy jest odczytana, a część pracuje zmieniając ogólny bilans, w takim wypadku każde spóźnienie z udostępnieniem lokalu ma duży ujemny wpływ na wynik ogólny. Sposobem rozwiązania tego problemu są zdalne odczyty liczników poprzez montaż modułów radiowych bądź kablowych, takie rozwiązania są coraz tańsze i umożliwiają również ciągły monitoring budynku. Należy też pamiętać o dokładnym odczycie wskazań lub przynajmniej prawidłowym zaokrąglaniu cyfr oznaczonych kolorem czerwonym. Całkowite ich obcinanie jest błędem gdyż suma tych wskazań może być znaczna przy kilkudziesięciu/kilkuset sztukach wodomierzy w budynku.

  Wreszcie najważniejszym powodem są prawa fizyki i metrologii – suma wskazań wielu mierników (tu wodomierzy) nie jest równa wskazaniom miernika wartości łącznej, samo to zjawisko w przypadku wodomierzy teoretycznie dawać może do 10% różnicy przy ekstremalnych warunkach gdyż przepisy dopuszczają błędy wodomierzy na poziomie +/-5% i w takim wypadku spółdzielnia nie może zakwestionować prawidłowości ich pracy. Na niekorzyść wpływa też to, że przepisy są dość niejasne i mówią inaczej na temat błędów dopuszczalnych podczas legalizacji wodomierza (dopuszczenia do użytku), a błędach wodomierza pracującego w instalacji - te są dwa razy wyższe! Oczywiście w celu zmniejszenia wyżej opisanych efektów można stosować wodomierze wyższej klasy metrologicznej (klasa C) są one droższe, jednak pozwalają dokładniej mierzyć zużycie. Należy jednak zwrócić uwagę, czy montując wodomierz w pozycji pionowej nie przejdzie on do najsłabszej klasy A. Informacja o klasie zawsze jest podana na czole wodomierza.

Najpowszechniejszym sposobem rozliczania niedoborów jest dodatkowa pozycja w opłatach czynszowych danej nieruchomości. Występuje ona pod wieloma nazwami - woda gospodarcza, niedobór wody, rozliczenie bilansu budynku. Można też stosować jednorazową opłatę przy okazji zakończenia cyklów rozliczeń zaliczek na wodę. Wielkość dodatkowych naliczeń może być liczona proporcjonalnie do zużycia licznika mieszkaniowego lub od metra powierzchni, znane są też równe naliczenia na mieszkanie lub osobę. Każda z metod jest dobra o ile zostanie odpowiednio umotywowana i jasno przedstawiona mieszkańcom.